안녕하세요 부동산 경매를 공부중인 “오동산”입니다
본 포스팅은 부족할수는 있지만 꾸준히 시세 및 권리분석 주변환경에 대해서 확인하고 공부해서 올리기 때문에 부족할수는 있지만 지극히 개인적인 의견이고 부족할수도 있지만 이부분에 대해서 참고해주시면 감사하겠습니다
오늘의 물건지는 충청북도 청주 개신동 수펠리스 투베이 물건 입니다 최초감정가에서 약 반값 64%까지 유찰로 현재시세 보다 매우 저렴하게 낙찰을 노려볼수 있습니다 인프라 학군 그리고 교통까지 매력적이기 때문에 권리분석 해보겠습니다
개신동 수펠리스 권리분석 및 시세
가장먼저 권리분석 확인해보겠습니다 사건번호는 2023 타경 61529(2)
본 경매 물건의 소재지는 충북 청주시 서원구 복대로 17번길 11 6층 606호 입니다
최초 감정가는 149,000,000원 으로 시작하여 현재 2회 유찰 24년 6월 5일에 64% 내려간 95,360,000원으로 예정되어 있습니다
최초 설정된 권리는 16년 7월 26일 근저당으로 확인할수있고 임차인의 전입일자는 16년 11월 16일 근저당이 말소기준권리에 해당하기 때문에 낙찰후 모든 권리는 소멸하는 깨끗한 물건임을 확인할수 있습니다
임의 경매를 통해 진행중이고 오피스텔에 가까운 도시형생활주택으로 13.69평 으로 1인 거주 또는 2인 거주가 적합하다고 생각합니다
다음은 가장 중요한 현재 시세입니다
국토교통부에서 제공하는 자료를 확인해보면 동일평수로는 가장 최근 24년 4월에 89,000,000원에 거래가 있고 월세는 보증금 1,000 ~ 2,000 / 월세 45만원 ~ 55만원 까지 거래를 확인할수 있습니다
다음 네이버 부동산 매매는 동일 평형으로는 89,000,000원의 매매가 있고 월세인 경우 보증금 500만원 ~ 1,000만원 월세 55만원 ~ 60만원 까지 올라와 있는 것을 확인할수 있습니다
개신동 수펠리스 건물 상태
해당 물건의 사용승인일은 16년 6월로 약 8년정도 지난 상태입니다
경매지(대장옥션) 에 올라온 이미지를 확인해보면 외부컨디션은 나쁘지 않다고 볼수 있습니다
하지만 내부는 약 8년이라는 시간이 지났고 당연히 입찰전에 노후도를 예상하고 보수비용을 가만하셔야합니다
임장을 직접 가본 물건이 아니지만 청주시에 거주하기 때문에 오고가며 자주 보이던 물건이고
1층 전체에 상가들이 운영을 하고 있기 때문에 꾸준한 관리는 하고 있다고 볼수있습니다
해당 물건은 총 7층중 6층에 위치해 있고 대지권은 4.14평 건물면적은 13.69평을 포함하고 있습니다
각 층마다 총 10개의 호실이 있고 엘리베이터 가 총 2개가 있습니다
주차의 경우 총 26대가 주차를 할수있지만 비교적 협소한 주차장 크기로 세대당 약 0.43대만 주차가 가능합니다
개신동 수펠리스 주변환경
주변 환경이 정말 매력적으로 볼수 있습니다 인프라, 학군, 교통환경 까지 현재 청주시에서 많은 인구 밀집도가 있는 가경동에 위치해 있기 때문에 일상 생활에는 불편함이 없지 않을까 생각합니다
아래 지도를 통해 확인해보면 반경 1KM 안에 홈플러스, 초등학교, 중학교, 고등학교 그리고 물건지 주변에 대단지 아파트들이 많이 위치해 있기 때문에 주변 상권을 도보로 충분히 이용할수있습니다
또한 물건지에 근접하게 큰도로가 위치해 있기 때문에 출퇴근 또는 다른 곳으로 이동을 해야할 경우에도 편리하다고 생각합니다
개신동 수펠리스 출구전략 및 주의사항
해당 물건지는 단타 수익과 월세를 통해 현금흐름을 충분히 할수 있다고 생각합니다
하지만 내부인테리어 보수비용과 과거 거래내역 현재 시세를 생각해보면 오는 6월 5일 입찰은 피하고 1회 유찰후 입찰할 하는 좋다고 볼수있습니다
또한 치명적인 단점이 존재합니다 해당 경매 물건은 단독 경매가 아닌 2개의 물건이 동시에 경매가 나왔기 때문에 1개를 낙찰을 받았다고 해도 다른 하나가 낙찰이 이루어 지지 않으면 내가 소유를 할수 없습니다
즉 다른 하나가 낙찰이 이루어질때까지 내가 투자한 돈은 묶일수밖에 없다고 생각하셔야합니다
제 생각으로는 2회 정도 더 유찰이 이루어 지고 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 입찰을 하는 방향이 좋지 않을까 생각합니다