부동산 경매를 알아보거나 초보자라면 원하는 사건번호 매물의 감정평가서 서류를 확인합니다 하지만 처음 접하는 용어 그리고 이해하지 못하는 단어 때문에 이해를 못하는 경우가 있습니다 그렇기 때문에 오늘은 부동산 경매 실전용어 보다 쉽게 설명해보겠습니다
매년 올라가는 물가상승에 비해 올라가지 않는 당신의 월급 노후 준비를 지금 당장 하지 않는다면 죽을때 까지 노동을 하면서 살아야합니다
그렇기 때문에 여러 투자 방식중에 부동산을 선택하고 그 중에 부동산 경매를 시작하시는 분들이 정말 많이 있습니다
초보자가 쉽게 이해할수 있는 부동산 투자 유형 종류 5가지
하지만 부동산 경매의 가장 큰 장점인 과거 기준 저평가 시세로 건물 또는 땅을 구입할수 있지만 반대로 감정평가서 분석을 잘못하거나 실수하면 큰 손해를 볼수 있습니다
때문에 “정확한 지식과 분석을 통해 100% 실수하지않는 투자” 가 중요합니다
오늘은 법원에서 작성하는 감정평가서 부동산 경매 실전용어 보다 쉽게 정리해보겠습니다
부동산 경매 실전용어
부동산 경매
권리자(은행 또는 채권자) 가 “대한민국 법원” 을 통해 채권을 받으려고 채권자의 부동산을 시세조사 후 경쟁을 통해 판매하는 방식
임의 경매
보통 은행을 통해 진행하는 경우가 많고 A 라는 사람이 본인 소유 부동산을 담보로 설정하고 대출을 받은 상태에서
대출 채권을 제대로 갚지 않는 경우 채권자에게 통보하지 않고 바로 법원에 경매를 신청하는 권리
은행에서 대출을 받는 과정에서 사전에 A 가 소유한 부동산에 근저당을 설정 합니다
강제 경매
개인 채무를 제대로 이행하지 않았을때 소송으로 이어지고 소송 판결문을 근거로 다시 법원에 강제경매를 신청하는 권리
말소기준권리
부동산 경매를 공부한다면 가장 중요하고 실수하지 않으려면 필수적으로 알아야 하는 가장 기본입니다
저당, 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 선순위 전세권
총 7가지 입니다
보통의 경우 당신이 생각하고 있는 부동산 경매 감정평가서 채권 목록에서 법원이 말소기준권리 기준으로 소명 또는 인수 되는지 확인을 할수 있습니다
가압류
A 라는 사람에게 개인 신용으로 돈을 빌려주면서 차용증을 작성한 상태에서
계속해서 돈을 갚지 않고 A 라는 사람이 재산이 있을때 해당 재산을 처분하지 못하도록 법원에 가압류를 설정을 신청하는 방식
일반담보채권 순위 보존을 위해 설정하는 권리
가처분
특수 권리 입니다
예를 들어 A 라는 사람과 B 라는 사람이 아파트를 공동명의로 구매하고 이후 다툼으로 문제가 생겼을때
합리적으로 아파트 지분을 나눠야하기 때문에 소송을 진행합니다 소송을 진행하는 기간동안 서로 해당 아파트를 타인에게 판매 또는 양도하지 못하도록
설정하는 권리입니다
가등기
A 라는 사람이 아파트를 구매하고 개인 사정으로 인해서 집주인에게 계약금을 제외한 나머지 잔금을 2~3개월 뒤에 지급하겠다고 말하고 집주인도 괜찮다고 말했을때
약속한 기간동안 집주인이 타인에게 양도 또는 이중계약에 대한 문제가 발생할수 있기 때문에 신청하는 권리
(가등기 신청시점으로 집주인으로 설정됩니다)
근저당
상단의 임의경매에서 설명한 바와 같이 보통 은행에서 담보를 설정으로 대출을 받을때
기존 담보에 근저당을 설정해서 소유자의 허락없이 담보를 경매신청 할수 있는 권리
강제집행
부동산 낙찰후 매각결정기일이 지난 상태에서 기존 임차인 또는 집주인이 이사를 가지 않았을때
법원을 통해 집행자 동행으로 이행 청구권을 강제적으로 실현하는 법적 권리
임차권
주택임대차계약으로 보호를 받을수 있는 권리이며 대항력을 뜻합니다 3가지 기준이 있고
인도 (임대차계약서 주소에 거주하고 있는 경우)
전입신고 (임대차계약서 주소에 이사 후 주민센터를 통해 신고한 경우)
확정일자 (전입신고 후 주민센터에서 찍어주는 확정일자 도장)
우선변제
부동산 경매에 나와있는 등기부에 적힌 순서대로 낙찰후 돈을 순서대로 나눠주는 권리
(단, 등기부의 순서보다 우선은 세금, 경매집행비용, 임금채권, 최우선변제금액 등이 있습니다)
감정평가서
법원에 소속되어 있으면서 자격증이 있는 감정평가사가 해당 부동산 경매 주소에 임장후 시세를 확인후 작성하는 평가서
매각결정기일
A 라는 사람이 오늘 날짜로 부동산 경매를 통해 낙찰을 받고
2주라는 시간동안 채권자 또는 채무자에게 이 사실을 통보하고 이의제기를 할수 있는 기간입니다
즉 2주라는 기간동안 이의제기가 없다면 낙찰자가 인수하는 방식입니다
이해관계인
부동산 경매를 참여하는 모둔 사람을 뜻합니다 (예로 채무자, 채권자, 경매집행관 등이 있습니다)